Cum calculati profitul obtinut din vanzarea apartamentului

Cost versus bani investiti

Dintre toate cheltuielile asociate cu achizitionarea si locuirea unui apartament, cateva sunt deosebit de importante atunci cand doriti sa calculati profitul obtinut din vanzarea unui apartament, si in special randamentul investitiei (profitul raportat la capitalul investit).

In primul rand trebuie sa facem o distinctie intre ce constituie costuri si ce constituie investitie (capital):

Capitalul reprezinta acea suma de bani pe care o bagati in apartament si care genereaza, dupa un timp, alti bani (profit). La vanzarea apartamentului ar trebui sa va recuperati integral capitalul si sa obtineti, de asemenea, si un profit, mai mic sau mai mare.
Costurile reprezinta acea suma de bani fara de care achizitionarea apartamentului nu ar fi posibila. Acesti bani sunt dati unei alte parti (banca, notar, agentie imobiliara, stat, evaluator imobiliar, etc), sub forma de 'rasplata' pentru serviciile prestate. Cheltuirea acestor bani este necesara, dar nu genereaza, in sine, alti bani. Veti vedea de ce imediat.

Se face adesea greseala de a considera toate cheltuielile cu apartamentul drept investitie (capital). Asta ar presupune ca toate cheltuielile sa contribuie intr-o masura mai mica sau mai mare la cresterea valorii apartamentului in timp, ceea ce nu se intampla. Corect este sa impartiti tot ce cheltuiti cu apartamentul in cost si capital astfel:

Capital - Capitalul este format din avansul dat de voi, rata lunara din creditul ipotecar (de ce e rata din credit considerata ca fiind a voastra si nu a bancii?) si cheltuielile cu imbunatatirile (cum influenteaza imbunatatirile valoarea apartamentului?).
Costuri - Comisioane, taxe, dobanda, impozit, asigurare, dobanda pierduta si cheltuielile cu mobilarea si utilarea apartamentului (de ce mobilarea si utilarea reprezinta un cost, si nu o investitie?).
Creditul ramas - Creditul ramas de rambursat reprezinta o categorie aparte de cheltuieli intrucat nu reprezinta nici un capital al vostru dar nici un cost suportat de voi. Acestia sunt bani care au apartinut de la bun inceput bancii, doar ca au fost imobilizati in apartament. Daca creditul ramas de rambursat nu influenteaza randamentul capitalului investit de voi, costul creditului (dobanda), insa, va afecteaza in mod direct, fiind inclusa la categoria costuri.

Sa luam urmatorul scenariu. Cumparati un imobil de 100.000 euro al carui pret de vanzare va fi peste 5 ani 184.000 euro. Pentru a achizitiona acest imobil sunt necesare toate cheltuielile mentionate la inceputul acestui articol.

Fig 1. Evolutia pretului apartamentului pe piata imobiliara si costurile aferente achizitiei.

Dar sa presupunem un moment ca reusiti sa contractati creditul ipotecar la dobanda si comisioane 0, ca reusiti sa evitati in totalitate onorariile notarului si comisionul agentiei imobiliare, ca nu sunteti nevoiti sa platiti impozit sau asigurare anuala, ca nu dati bani pe mobila si electrocasnice si ca nu pierdeti dobanda pe care toti acesti bani ar fi acumulat-o daca ar fi stat in banca. Cu cat veti vinde apartamentul peste 5 ani de zile?

Tot cu 184.000 euro, bineinteles, pentru ca atat va valora un imobil similar cu al vostru pe piata imobiliara. Deci faptul ca suportati sau nu aceste costuri nu influenteaza in nici un fel pretul la care veti vinde, la un moment dat, apartamentul, intrucat acesta este stabilit in mare parte de conditiile de pe piata imobiliara.

Fig 2. Evolutia pretului apartamentului pe piata imobiliara cand costurile aferente achizitiei sunt 0.

Cu alte cuvinte, cheltuielile care intra la categoria costuri sunt inevitabile, fara ele achizitionarea si locuirea apartamentului nu ar fi posibila, dar acest lucru nu inseamna ca dand acesti bani, cresteti valoarea apartamentului si pretul lui de vanzare.

Cum calculati profitul la vanzarea unui apartament?

Din banii luati pe apartament rambursati restul de credit datorat bancii, (la care se aplica un comision de rambursare) si platiti impozitul pe venitul obtinut din vanzare. Va ramane in mana o suma foarte frumoasa si sunteti tentati sa spuneti ca aceasta reprezinta profitul de pe urma vanzarii apartamentului.

Tineti minte, insa, ca ati suportat cheltuieli semnificative de-a lungul celor 5 ani cat ati fost proprietar, cheltuieli ce trebuie acoperite de aceasta suma.

Astfel, din banii care va raman in mana scadeti toate costurile acumulate pana la momentul respectiv (inclusiv dobanda pierduta), precum si capitalul investit (avansul si rata din credit). Ce ramane, reprezinta profitul obtinut care, veti vedea, nu este chiar asa de frumusel pe cat parea la inceput.

Fig 3. Calcularea profitului obtinut din vanzarea unui apartament cumparat cu 100.000 euro si vandut cu 184.000 euro dupa 5 ani.

Home | Contact | Harta site