Imbunatatiri, utilare si mobilare - Costuri sau investitie?

Multi considera cheltuielile necesare imbunatatirii, utilarii si mobilarii unui apartamentul nou cumparat drept bani investiti in imobil. Tineti minte ca se considera investitie (sau capital) acei bani care genereaza alti bani. Dar aceste cheltuieli NU genereaza alti bani. De ce?

Aceste cheltuieli initiale la cumpararea unui apartament se impart in 2 categorii.

Cheltuieli cu utilarea si mobilarea

Cat cheltuiti cu mobilarea si utilarea apartamentului depinde in mod direct de posibilitatile voastre financiare si de confortul dorit. Ele reprezinta un cost necesar locuirii apartamentului si, de cele mai multe ori (dar nu mereu), NU cresc valoarea apartamentului pentru a putea fi considerate capital. Rationamentul e simplu.

Daca vindeti apartamentul dupa 5 ani de zile, veti fi nevoiti, probabil, sa va luati mobila si electrocasnicele cu voi. Spun acest lucru intrucat multi prefera sa cumpere un apartament liber, urmand sa-l mobileze si sa-l utileze dupa gust. Banii pe care i-ati dat initial pe acestea cu 5 ani in urma nu au contribuit, deci, la stabilirea pretului de vanzare al apartamentului.

Cu alte cuvinte, indiferent daca locuiti in apartamentul cumparat (caz in care trebuie sa dati bani pe mobila si electrocasnice) sau NU locuiti in apartamentul cumparat (caz in care NU dati bani pe mobila si electrocasnice), veti vinde apartamentul la acelasi pret. Banii dati pe mobila si electrocasnice nu au generat, deci, alti bani, ei reprezentand un cost si nu o investitie.

Bineinteles, exista si varianta in care cumparatorul este dispus sa cumpere apartamentul cu toata sau cu o parte din mobila si electrocasnice. In acest caz, se aplica rationamentul de mai jos.

Cheltuieli cu imbunatatirile

Imbunatatiri includ parchet, gresie, faianta, termopane, aer conditionat, usa metalica, etc. Aceste cheltuieli au un statut aparte intrucat ele reprezinta o investitie, un capital, care contribuie la cresterea valorii apartamentului, dar in valoare fixa. Acelasi statut il au si cheltuielile cu utilarea si mobilarea locuintei in cazul in care atunci cand vindeti imobilul, il vindeti cu tot cu mobila si electrocasnice.

De ce spun ca ele cresc valoarea apartamentului, dar in valoare fixa? In primul rand, este firesc sa ceri un pret de vanzare mai mare pe un apartament care are deja termopane, parchet, gresie, faianta, usa metalica, etc. Pe de alta parte, daca voi cheltuiti 5.000 euro cu imbunatatirile din apartament acum, peste 5-10 ani, la momentul vanzarii, imbunatatiri similare (la standardele de la acel moment) vor costa tot in jurul aceleasi sume.

De exemplu, presupunem ca ati cumparat apartamentul cu 100.000 euro acum si ca in 5 ani de zile va valora pe piata imobiliara cu 60% mai mult, adica 160.000 euro. Dar ati bagat si 5.000 euro in imbunatatiri la momentul cumpararii. Cat va fi pretul de vanzare pe care-l cereti? 165.000 euro, bineinteles.

Cu alte cuvinte, imbunatatirile pe care le-ati facut la inceput le 'transferati' la urmatorul cumparator caruia i le 'vindeti' practic cu 5.000 euro (cat ati dat pe ele initial).

Fig 1. Cum creste pretul de vanzare al unui apartament cand se investesc bani in imbunatatiri.

E usor sa faceti urmatoarea greseala. Avand in vedere ca imbunatarile le faceti aproape imediat dupa achizitionare, valoarea apartamentului devine 105.000 euro practic imediat. Este tentant, deci, ca la vanzarea imobilului sa aplicati cresterea de 60% la noua valoare de 105.000. In acest caz, insa, ajungeti sa cereti cumparatorului sa va plateasca 8.000 euro pentru imbunatatiri care v-au costat doar 5.000 euro.

Fig 2. Cum se poate calcula gresit pretul de vanzare al unui apartament cand se investesc bani in imbunatatiri.

Motivul principal pentru care cheltuielile cu imbunatatirile si cele cu mobilarea si utilarea (in conditiile in care vindeti mobila si electrocasnicele odata cu apartamentul) cresc valoarea imobilului, dar in suma fixa, este ca pretul de vanzare este stabilit in mare parte de piata imobiliara.

Cu alte cuvinte, daca nu faceti nici un fel de imbunatatiri in apartament la momentul cumpararii, peste 5-10 ani cand il vindeti, veti lua pe el pretul stabilit la nivelul pietei imobiliare pentru un apartament fara imbunatatiri si invers. Daca faceti imbunatatiri la momentul cumpararii imobilului, peste 5-10 ani cand il vindeti, veti lua pe el pretul stabilit la nivelul pietei imobiliare pentru un apartament cu imbunatatiri.

Concluzii

Banii dati pe imbunatatiri cresc valoarea apartamentului, dar in valoare fixa, pe cand banii dati pe utilare si mobilare reprezinta in cele mai multe cazuri un cost necesar locuirii apartamentului, si nu o investitie.

Home | Contact | Harta site