Costul de oportunitate sau dobanda pierduta

La prima runda de socoteli facute pentru a compara statul in chirie cu achizitionarea unei case am facut o mare greseala. Am luat in vedere, credeam eu, toate cheltuielile, si mici si mari: comision de acordare credit ipotecar, taxa analiza dosar, dobanda bancara, cheltuielile asociate cu incheierea contractului de vanzare-cumparare si de ipoteca, comisionul agentiei imobiliare (asta daca am ghinion sa nu gasesc de cumparat la particulari), costuri legate de imbunatatiri, mobilare si utilare, etc. Nu mi-am dat seama, insa, ca am omis o categorie foarte importanta de costuri.

Daca toate cheltuielile mentionate mai sus reprezinta costuri evidente, exista si o serie de costuri 'invizibile' (care nu sunt evidente). Odata luate in considerare, acestea modifica rezultatele comparatiei dintre a sta in chirie si de a achizitiona apartament. Sa va explic.

Ce este dobanda pierduta?

Sa presupunem ca dati avans 20.000 euro din banii proprii. Daca acesti bani stateau in banca in loc sa fie investiti in apartament, ei acumulau in 10 ani de zile aproximativ 10.000 euro in dobanda*. La sfarsitul celor 10 ani ati fi avut, deci, aproximativ 30.000 euro.

Fig 1. Ce se intampla daca in loc sa dati avans la apartament, tineati banii in depozite bancare.

Pentru a face o comparatie corecta intre a sta in chirie si a cumpara apartament, includeti si aceasta dobanda pierduta in lista cu toate cheltuielile aferente achizitiei. Cu alte cuvinte, daca ati sta in chirie, nu ar fi nevoie sa dati avans 20.000 euro, caz in care i-ati fi pastrat, probabil, in banca. In acest caz, ei ar fi facut 'pui', acumuland 10.000 euro in dobanda intr-o perioada de 10 ani.

Acelasi rationament se aplica si la toate celelalte cheltuieli: rata si dobanda la creditul ipotecar, impozitul si asigurarea anuala, comisioanele notarului, ale agentiei imobiliare si cele aferente contractarii creditului, precum si orice cheltuieli aferente amenajarii si utilarii imobilului. Ca sa va fie mai usor, folositi rationamentul urmator:

'Daca as sta in chirie nu ar fi nevoie sa':

Contractez un credit ipotecar unde platesc rata lunara sau comisioane (toate comisioanele, inclusiv cele initiale de la contractarea creditului, cele de pe parcurs si cele aferente rambursarii creditului).
Platesc onorariul notarului sau comisionul agentiei imobiliare.
Platesc impozit pe imobil si nici asigurare anuala.
Platesc impozit pe venitul obtinut din vanzarea apartamentului.
Investesc in imbunatatiri, mobilarea sau utilarea apartamentului.

Toti acesti bani ar sta in banca, acumuland dobanda la depozit (sau ar putea fi investiti altfel). Pentru un apartament de 100.000 euro, dobanda pierduta poate insuma si 10.000 euro in 5 ani (sau 30.000 euro in 10 ani)! E ceva, nu?

Dobanda pierduta (euro)*
	Avans	Dobanda pierduta avans	Rata banca	Dobanda pierduta rata credit	Imbunatatiri, mobilare, utilare	Dobanda pierduta imbunatatiri	Comisioane si taxe	Dobanda pierduta comisioane	Impozit locuinta, asigurare	Dobanda pierduta impozit
5 ani	20.000	5.000	34.000	3.000	6.000	1.200	7.000	1.400	1.000	70
10 ani	20.000	10.000	67.000	13.000	6.000	2.800	7.000	3.000	2.000	370

NOTA: Cheltuielile cu avansul, taxele si comisioanele precum si imbunatatirile, utilarea si mobilarea apartamentului reprezinta cheltuieli initiale si nu se modifica de-a lungul anilor (cu alte cuvinte, la sfarsitul celor 10 ani, tot 20.000 euro veti fi dat avans, nu mai mult).

Cum va ajuta notiunea de dobanda pierduta?

Veti spune 'Bine, bine, pai compari cateva mii de euro astfel pierduti cu cele cateva zeci de mii de euro profit pe care-i obtii cand vinzi apartamentul?'. Luarea in calcul a acestei dobanzii pierdute va ajuta sa raspundeti nu la intrebarea DACA sa vindeti apartamentul ci CAND sa-l vindeti (cu alte cuvinte, cati ani trebuie sa-l tineti inainte de a-l vinde).

Ca sa scoateti profit din vanzarea apartamentului, banii obtinuti din tranzactie trebuie sa va acopere TOATE cheltuielile, atat cele initiale, cat si cele acumulate pe parcurs, dar si dobanda pe care acesti bani cheltuiti ar fi acumulat-o stand in banca.

Concluzie

Cu alte cuvinte, daca tot ati renuntat la dobanda care s-ar fi adunat in banca daca stateati in chirie, macar sa va asigurati ca la vanzarea apartamentului, aceasta pierdere este acoperita integral. Daca nu luati in considerare aceste costuri, riscati sa estimati gresit momentul cand devine profitabila vanzarea apartamentului cu 2-3 sau chiar mai multi ani (daca valoarea initiala a imobilului este mai mare).