Comparatie intre stat in chirie si cumparare locuinta

Toti cu care am discutat mi-au spus urmatorul lucru: 'Decat sa platesti chirie mai bine pui ceva bani in plus si platesti rata la banca pentru un apartament sau garsoniera. Daca tot dai niste bani, macar sa-i dai pentru a avea locuinta ta in loc sa-i dai altcuiva si sa nu intelegi nimic din ei.'.

Ei da, si eu eram de acord cu afirmatia de mai sus la inceput, asta pana cand am deschis o foaie de Excel si m-am apucat sa fac calcule. O astfel de comparatie, facuta corect, va raspunde la urmatoarele intrebari:

Sa cumpar o garsoniera sau apartament de 2 camere acum sau sa mai stau cativa ani in chirie pana cand veniturile imi vor permite sa achizitionez direct o locuinta mai mare (3-4 camere).
Daca cumpar o garsoniera sau apartament de 2 camere acum, cati ani ar trebui sa il tin pana sa pot face 'upgrade' fara sa ies in pierdere fata de varianta in care as fi stat in chirie.

Pentru a putea face aceasta comparatie, tineti cont de urmatoarele aspecte:

Perioada de timp pe care faceti comparatia
TOATE cheltuielile aferente fiecarui scenariu
Profitul ramas in ambele cazuri

Comparatia in sine

O comparatie intre a sta in chirie si a fi proprietar presupune ca aveti din start posibilitatea de a alege una din cele 2 variante. Daca situatia financiara va obliga sa ramaneti in chirie inca o perioada, atunci aceasta comparatie capata doar rol informativ.

Deci, ca sa fiti siguri ca realizati o comparatie corecta, din care sa trageti niste concluzii utile, trebuie sa inlaturati orice constrangeri financiare care ar putea distorsiona rezultatele. Pentru aceasta vom presupune ca aveti suficienti bani sa deveniti proprietar dar sa SI stati in chirie. Pornind de la acest aspect, vom analiza intrarile (veniturile) si iesirile (cheltuielile) in cele 2 cazuri pentru a gasi varianta cea mai buna din punct de vedere financiar.

Haideti sa luam urmatoarea analogie. Banii pe care i-ati da pe chirie ii asociem cu un mar. Cheltuielile asociate cu achizitionarea unui apartament le asociem cu o para. Voi aveti si marul si para in momentul de fata.

Daca stati in chirie, mancati marul (platiti chiria) si va ramane para. Ce faceti cu ea? Banii pe care i-ati fi dat pe apartament (para), ii puneti la banca unde atrag dobanda. Ei devin astfel venituri. Cu alte cuvinte, pe langa para ramasa, mai scoateti si semintele din ea, le plantati, si asteptati sa culegeti roadele. Dar atentie, chiar mancand din mar, para va ramane intreaga.
Daca cumparati apartament, mancati para (platiti toate cheltuielile legate de achizitie si locuire) si va ramane marul. Ce faceti cu el? Banii pe care i-ati fi dat pe chirie (marul), ii puneti la banca unde atrag dobanda. Ei devin astfel venituri. Cu alte cuvinte, pe langa marul ramas, mai scoateti si semintele din el, le plantati, si asteptati sa culegeti roadele. Dar atentie, chiar mancand din para, marul va ramane intreg.

Cu alte cuvinte, banii pentru chirie devin venituri atunci cand cumparati apartament iar banii pentru apartament devin venituri atunci cand stati in chirie. De ce procedam astfel? Ca sa fim siguri ca rezultatele comparatiei nu sunt influentate de alti factori, izolam practic cele 2 scenarii de veniturile voastre lunare:

Achizitie apartament
Intrari (venituri)	Iesiri (cheltuieli)
Chirie pusa in banca	Cheltuieli apartament

Stat in chirie
Intrari (venituri)	Iesiri (cheltuieli)
Cheltuieli apartament pusi in banca	Chirie

La tabelul de mai sus trebuie sa mai daugam o componenta foarte importanta de venituri, si anume apartamentul in sine. Acesta este inclus la categoria de Intrari intrucat la momentul vanzarii el va aduce venituri (pe perioada cat sunteti proprietar, aceste venituri sunt imobilizate in apartament, dar ele exista). Un tabel detaliat aveti mai jos:

Achizitie apartament
Perioada timp	Intrari (venituri)	Iesiri (cheltuieli)	Profit (venituri-cheltuieli)
10 ani	Chiria Dobanda atrasa de chirie, stand in banca Venituri din apartament (la vanzare)	Avans apartament Rata lunara la banca (rata din credit+dobanda) Cheltuieli initiale (comisioane si taxe date bancii, notarului, agentiei imobiliare precum si cheltuieli cu imbunatatirea, utilarea si mobilarea) Impozit si asigurare anuala Comision rambursare credit (la vanzarea apartamentului)* Impozit pe venit (la vanzarea apartamentului)* Creditul ramas de rambursat (la vanzarea apartamentului) Dobanda pierduta** (dobanda pe care ar fi atras-o sumele de la punctele 1-4 inclusiv daca ar fi stat in banca)	Profitul se calculeaza la momentul vanzarii apartamentului. Din pretul de vanzare se scad TOATE cheltuielile, ramanand astfel profitul obtinut pe apartament. La acesta se adauga si celelalte venituri, si anume chiria pusa la banca. Ea creste veniturile pe care le aveti in mana si este necesara luarea ei in calcul atunci cand comparati rezultatul celor 2 scenarii.

NOTA*: Conceptul de Dobanda pierduta nu se aplica la Comision de rambursare credit si nici la Impozit pe venit intrucat acestia reprezinta bani pe care ii dati din buzunar la un moment dat (cand vindeti apartamentul), si nu defalcat pe o perioada mai lunga de timp. Cu alte cuvinte, chiar daca nu cumparati apartament si stati in chirie, acesti bani n-au cand sa stea la banca pentru a acumula dobanda.

NOTA**: In mod similar, conceptul de Dobanda pierduta nu se aplica nici la Credit ramas de rambursat, acesti bani apartinand de la bun inceput bancii (ca sa atraga dobanda, ar trebui sa presupunem ca sunt ai vostri).

Stat in chirie
Perioada timp	Intrari (venituri)	Iesiri (cheltuieli)	Profit (venituri-cheltuieli)
10 ani	Avans apartament Rata lunara la banca (rata din credit+dobanda) Cheltuieli initiale (comisioane si taxe date bancii, notarului, agentiei imobiliare precum si cheltuieli cu imbunatatirea, utilarea si mobilarea) Impozit si asigurare anuala Cost rambursare credit Impozit pe venit Dobanda atrasa de sumele de la punctele 1-4 inclusiv, stand in banca	Chirie Dobanda pierduta (dobanda pe care ar fi atras-o banii dati pe chirie daca ar fi stat in banca)	Desi banii pe care i-ati fi cheltuit cu apartamentul nu aduc profit in sensul clasic al cuvantului cand stau la banca, ei cresc veniturile pe care le aveti in mana si este necesara luarea lor in calcul atunci cand comparati rezultatul celor 2 scenarii.

NOTA: Veti observa ca in tabelul 2 lipseste Creditul ramas de rambursat (punctul 7 la cheltuieli cu apartamentul) si Venituri din apartament. Cand stati in chirie, aceste 2 componente lipsesc (necumparand apartament, nu e nevoie sa contractati un credit si de asemenea, nu aveti nici ce vinde pentru a atrage venituri suplimentare).

ATENTIE!

In ambele cazuri, e usor sa confundati profitul cu banii pe care ii aveti efectiv in mana. De exemplu, la vanzarea apartamentului, aveti de rambursat restul de credit bancii (plus comisionul aferent) si impozitul pe venitul obtinut din vanzare. Restul de bani, insa, va raman in mana. Nu uitati insa ca ati facut cheltuieli semnificative cu apartamentul pana sa il vindeti, cheltuieli ce trebuie acoperite ca sa nu iesiti in pierdere per total.
Acelasi lucru se aplica si la scenariul cand stati in chirie. La sfarsitul perioadei pentru care faceti comparatia, aveti in mana toti banii de la categoria Intrari. Dar nu uitati cat ati cheltuit pana la acel moment cu chiria.
Este important de retinut ca toate cheltuielile se fac din ALTE venituri decat cele trecute la coloana Intrari (de exemplu, nu puteti spune ca dati avansul pentru apartament sau ca faceti imbunatatiri din veniturile pe care le veti obtine din vanzarea acestuia). Pentru ca aceasta comparatie sa fie corecta, trebuie sa presupunem ca aveti de unde face toate cheltuielile fara a va baga in coloana de venituri.
Cu alte cuvinte, coloanele Intrari si Iesiri 'interactioneaza' doar in momentul in care calculam un profit pe o anumita perioada). Aici ne ajuta analogia cu marul si para, de mai sus, cand am presupus ca le avem pe amandoua (mancand din mar, para ramane intreaga si vice versa).

Concluzii

Profit si bani in mana

Comparand coloana Profit pentru cele 2 scenarii puteti determina exact cati ani ar trebui sa pastrati apartamentul pana sa-l vindeti, pentru a nu iesi in pierdere fata de varianta in care ati fi stat in chirie inca cativa ani (pentru un apartament de 100.000 euro, ar trebui sa-l tineti in jur de 5 ani de zile inainte sa-l vindeti).

Trebuie sa va ganditi bine daca puteti tine imobilul suficient de mult, pentru ca veti iesi in pierdere daca dintr-un motiv sau altul il vindeti inainte de vreme (dupa 3 ani, sa zicem, in loc de 5 ani).

Referitor la banii ramasi efectiv in mana dupa vanzarea apartamentului, aceasta suma este aproape intotdeauna mai mare decat banii pe care-i aveti efectiv in mana daca stati in chirie, chiar daca profitul este mai mic.

Profit obtinut pe apartament

Profitul obtinut exclusiv de pe urma apartamentului este mai modest decat pare la prima vedere. Acesta este influentat, bineinteles, de pretul de pe piata imobiliara si ritmul in care cresc preturile la locuinte. Odata ce scadeti TOATE cheltuielile facute pe perioada cat ati fost proprietar, care sunt considerabile, ati putea fi dezamagiti sa constatati ca dupa 5 ani, profitul pe apartament este doar de 24.000 euro, sa zicem.

Costuri, chirie si dobanda

Cheltuielile TOTALE aferente cumpararii unei locuinte sunt cu mult mai mari decat cheltuielile aferente statului in chirie. Multi compara doar nivelul chiriei cu dobanda ceea ce duce la impresia gresita ca achizitionarea unui apartament implica un efort financiar doar un pic mai mare decat statul in chirie.

Home | Contact | Harta site