Cea mai convenabila formula de credit ipotecar cu avans

Cand incepeti sa cautati apartament de cumparat, unul din primele lucruri la care va ganditi este avansul: 'Cum pot sa iau un credit pentru locuinte fara avans?', 'Daca nu-l pot lua fara, cat trebuie sau dau avans?', 'Ce altceva as putea face cu banii de avans?'.

Pentru cei mai multi dintre noi, nivelul avansului depinde de posibilitatile financiare de la momentul respectiv. Eu una nu-mi permit sa dau mai mult de 20% avans pentru casa, multi tineri gasindu-se in aceeasi situatie. O finantare prin credit ipotecar, imobiliar sau de consum de 75-85% din valoarea imobilului cu un avans de 15-25% reprezinta formula cea mai intalnita in Romania si cea mai agreata de banci.

Daca nu aveti bani de dat ca avans, trebuie sa luati in calcul ca dobanda la un credit ipotecar pentru locuinte fara avans este simtitor mai mare.

Dar daca ati avea de ales? Daca ati dispune de suficienti bani astfel incat sa puteti alege varianta cea mai buna? Cat ati da avans la apartament? Ati mai contracta un credit ipotecar la banca sau ati plati apartamentul cu banii jos?

Cumparare apartament cu banii jos sau prin credit?

Raspunsul firesc pare a fi avans de 100% (adica sa cumparati apartamentul cu banii jos, fara sa apelati la un credit). Raspunsul meu ar fi, depinde. Inainte de a va explica, trebuie sa va familiarizati cu dobanda pierduta (sau cost de oportunitate). Pe scurt, ce inseamna dobanda pierduta? Presupunem ca dispuneti de 20.000 euro pe care doriti sa-i dati avans la o locuinta in valoare de 100.000 euro (restul de 80.000 euro ii obtineti printr-un credit bancar).

Daca ati tine acesti bani in banca, in 10 ani ei acumuleaza in dobanda aproximativ 10.000* euro (deci la sfarsitul perioadei de 10 ani veti avea 30.000 euro in loc de 20.000 euro). Daca dati acesti bani drept avans, insa, pierdeti dobanda de 10.000 euro pe care acestia ar fi acumulat-o daca ar fi stat in banca (e drept ca pierderea ar trebui sa fie acoperita de cresterea valorii apartamentului in aceeasi perioada, dar acest aspect nu tine de subiectul acestui articol).

Bineinteles, acest concept nu se aplica doar atunci cand banii ar fi stat in banca, intrucat exista o varietate de metode de face investitii. Cu alte cuvinte, costul de oportunitate reprezinta profitul pe care l-ati fi obtinut daca ati fi investit banii in altceva (bursa, afaceri, fonduri de investitii, etc) in loc sa-i dati avans la apartament.

Dobanda bancara la credit ipotecar mai mica

Sa revenim la scenariul de mai sus. Doriti sa cumparati un imobil de 100.000 euro si dispuneti de 20.000 euro pe care puteti sa-i dati sau nu avans. Daca nu ii dati avans pentru locuinta, atunci sunteti constransi sa apelati la un credit bancar in valoare de 100.000 euro. Daca ii dati avans, insa, veti avea nevoie de un credit pentru locuinte de doar 80.000 euro. Evident, cu cat valoarea creditului contractat este mai mica, cu atat dati mai putin bancii in dobanda.

Fig 1. Cat dati dobanda in 10 ani la un credit pentru achizitie de apartament fara avans comparativ cu un credit cu avans 20%.

La un credit de 80.000 euro dati aprox 57.000 euro in dobanda (in 10 ani*) iar la un credit de 100.000 euro veti da bancii aproximativ 84.000 euro in dobanda in aceeasi perioada. Dand avans 20%, economisiti practic 27.000 euro (adica banca primeste 'rasplata' cu 27.000 euro mai putin pentru ca va acorda un credit mai mic).

Avans pentru apartament sau investitie in altceva?

Dar daca ati fi dispusi sa ignorati aceasta economisire substantiala de 27.000 euro (dobanda economisita) in schimbul libertatii de a investi cei 20.000 euro destinati avansului in altceva decat in apartament? Si daca acel altceva ar fi atat de profitabil incat v-ar permite nu numai sa acoperiti acei 27.000 euro dati in plus ca dobanda dar sa mai si scoateti ceva profit? Atunci alegerea nu mai este asa de usoara.

Fig 2. Ce se poate intampla cand in loc sa dati avans pentru locuinta, investiti banii in altceva.

Cu alte cuvinte, decizia de a NU da 20.000 euro avans la apartament va costa 27.000 euro (bani pe care ii dati in plus ca dobanda la un credit mai mare). Investind avansul in altceva va poate aduce (sau nu) un anumit profit. Atata timp cat acest profit acopera in totalitate cei 27.000 euro, nu puteti iesi in pierdere. Dar in ce conditii e posibil acest lucru?

Pentru ca acest echilibru sa existe este nevoie ca acest 'altceva' in care investiti sa aiba un randament ceva mai mare decat rata dobanzii la credit (de ex 10%, in conditiile unei rate a dobanzii la euro de 7-9%). Dar aici apare o alta problema.

Chiar daca ati gasi ACUM acel 'altceva' in care sa investiti, puteti fi sigur ca randamentul sau va fi mai mare decat rata dobanzii la credite pe urmatorii 5-10 ani? O astfel de decizie nu e usor de luat intrucat orice investitie cu posibibilitate de castig mare, presupune un risc pe masura.

Singura varianta de a obtine randament garantat este depunerea banilor la banca. Dobanda la depozite, insa, este mica si nu se va apropia niciodata de dobanda la credite pentru ca acest scenariu sa fie posibil.

Concluzii

Cand cumparati un apartament sau o garsoniera, este mai convenabil, deci, sa dati un avans cat mai mic si sa contractati un credit cat mai mare daca aveti oportunitati de investire cu randament ridicat (mai mare decat rata dobanzii la credite), garantat si de lunga durata.

Daca nu cunoasteti astfel de oportunitati, atunci este recomandat sa dati un avans cat mai mare si sa contractati un credit ipotecar cat mai mic pentru a plati, per total, o dobanda mai mica. Atentie, insa.

Incercati, pe cat posibil, sa nu dati toti banii de care dispuneti ca avans in dorinta de a reduce dobanda platita. E recomandat sa va pastrati o suma tampon, de rezerva, in caz ca, la un moment dat, va gasiti in imposibilitatea de a plati rata la banca. Ideal ar fi ca aceasta suma tampon sa fie acopere rata la banca pe minim 6 luni (de preferat 12 luni).

Ghid-Imobiliare.ro

Socoteli pentru cumparare de apartamente